各县、区住建局：

现将《承德市物业服务企业退出项目管理暂行办法》印发给你们，请认真执行。

承德市住房和城乡建设局

2016年1月27日

承德市住房和城乡建设局 2016年1月27日印发

承德市物业服务企业退出项目管理暂行办法

第一条为了规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好物业管理服务的衔接工作，保障业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》和省、市的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，物业服务企业退出项目以及新聘物业服务企业进驻接管，适用本办法。

本办法中所称的街道办事处包括乡镇人民政府，居民委员会包括村民委员会。

第三条物业服务企业退出和进驻项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条 市住房和城乡建设局负责指导区县住建局做好物业服务退出工作。

区县住建局具体负责本辖区内物业服务企业退出项目管理活动的指导、监督和管理工作。

其他相关部门要按照各自工作职责，指导区县所属部门配合区县住建局和街道办事处做好物业服务企业退出项目管理活动的监督管理和检查工作。

第五条区县人民政府应当组织街道办事处及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体行为实施监督。

街道办事处应当在必要时组织召开物业管理联席会议，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会、开发建设单位和物业服务企业在退出项目管理后出现的问题。居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，在业主委员会不能正常履行职责时，代为履行部分职责。

第六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，应当协助区县人民政府和有关部门、街道办事处做好物业服务企业退出项目管理的相关工作，严格履行职责，向最终用户提供服务，收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

　　专业经营单位应通过合法途径向物业服务企业追缴约定由物业服务企业代收的费用，不得因未缴清费用而停止向最终用户提供服务。

第七条开发建设单位应当积极承担保修期内的保修责任，履行买卖合同约定，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

第八条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应义务，协助解决项目遗留问题，做好衔接工作，保证项目管理的连续性。

物业服务企业应当按照合同约定做好服务、业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或者双方约定之日。

第九条业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性、稳定性和长远利益出发，慎用解聘权，保证物业项目的正常秩序。

第十条 有下列情形之一的，物业服务企业按本办法可退出管理项目：

（一）业主、业主大会依法另行选聘物业服务企业服务的；

（二）物业服务企业不再续约或者依法提前解除合同的；

（三）前期物业服务合同期限届满或者符合前期物业服务合同约定的解除条件的；

（四）物业服务企业因破产或资质被降级、注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的；

（五）依法应当退出的其他情形。

第十一条物业服务企业应当至少在退出管理项目10日内，移交下列有关资料和财物：

（一）预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

（二）物业管理项目业主的档案资料、房屋权属清册、财务资料，出租共用部位、场地或设施设备的合同资料；

（三）物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备；

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；

（五）物业竣工验收资料，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

（六）共用设施设备出厂技术资料以及安装、使用、维护、保养等形成的维修养护资料；

（七）物业管理需要的其他资料；

原物业服务企业可向业主委员会移交，也可在业主委员会的监督下，向新聘物业服务企业办理移交手续，业主委员会做好移交记录。

移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，由参加移交的人员签字，业主、业主委员会与物业服务企业签章确认，存在争议的，应当在移交记录中载明。

第十二条 新聘物业服务企业在签署物业服务合同后15日内，向区县住建局交纳物业服务质量保证金并办理备案手续。原物业服务企业办理移交手续后撤出，新聘物业服务企业方可进驻。

任何单位和个人不得要求新聘物业服务企业强行进驻。

第十三条物业服务企业退出管理项目实行预警报告制度。

物业服务企业决定退出或业主、业主大会终止合同的3个月前，提议方应将原因、时间等有关事项书面告知委托方、所在街道办事处、居民委员会，到物业所在地的区县住建局办理备案手续后，在物业管理区域内公告，并告知相关专业经营单位。

第十四条区县住建局接到物业服务企业或业主委员会报告后5个工作日内，应当会同街道办事处和居民委员会到物业项目听取业主委员会、业主、开发建设单位及物业服务企业的意见，考核物业服务企业的服务质量，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

第十五条业主、业主大会依法作出决定解聘、选聘物业服务企业的，按下列程序办理：

（一）业主委员会在按要求告知后，应及时组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事项进行表决，在物业服务终止前1个月依法完成选聘等工作，并在物业管理区域内公告。

　　（二）业主、业主委员会与新聘物业服务企业签署物业服务合同后5个工作日内，应当书面告知原物业服务企业做好移交准备工作，同时告知所在街道办事处和居民委员会以及相关专业经营单位。

　　（三）新聘物业服务企业办理备案手续后10日内，业主委员会组织办理移交手续。

　　第十六条物业服务企业不再续约或依法提前解除合同的，按下列程序办理：

（一）物业服务企业按要求告知、备案和公告。

（二）业主委员会应当在收到书面告知书后及时组织召开业主大会会议，对选聘新的物业服务企业等事项进行表决，在物业服务终止1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。

（三）新聘物业服务企业签署物业服务合同并办理备案后，原物业服务企业应按要求办理移交手续。

第十七条前期物业服务合同期满，物业服务企业决定不再继续提供服务的，按下列程序办理：

（一）物业服务企业按本办法要求告知、备案，并在物业管理区域内公告。

（二）在物业管理区域公示1个月后，业主、业主大会未决定自行管理或选聘其他管理人管理的，区县住建局应责成开发建设单位在合同期满1个月前按规定重新选聘具有相应资质的物业服务企业继续实施前期物业管理，保证服务质量，按要求备案后告知全体业主，并书面告知相关专业经营单位。原物业服务企业在开发建设单位的监督下向新的物业服务企业办理移交手续后退出。

（三）前期物业服务合同期满前15日内，开发建设单位仍未选聘到新的物业服务企业接管的，物业服务企业应在居委会的监督下向开发建设单位办理移交手续。物业服务企业退出后由开发建设单位临时负责项目前期物业管理，承担期间发生的服务费用，直至按规定选聘到新的物业服务企业接管。

第十八条前期物业管理期间物业服务企业决定不再继续提供服务，开发建设单位已注销的，由全体业主应共同承担管理责任，按下列程序办理：

（一）物业服务企业按要求告知、备案和公告。

（二）街道办事处应指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业并办理移交手续。

（三）业主大会不能选聘到物业服务企业的，街道办事处应组织召开物业管理联席会议，指导和协助业主共同就管理方式、服务标准和收费标准等内容征求业主意见，并通告全体业主。

（四）原物业服务企业在退出前10日内向居委会办理移交手续，居委会做好移交记录。

物业项目配置电梯等机电设施设备的，街道办事处应当组织业主委托具有专业资质的管理服务单位进行维修养护管理。所发生的费用由业主交纳，居民委员会组织收取。

第十九条物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的，物业服务企业应当在60日内向业主委员会或居民委员会移交有关资料和财物，相关单位参照本办法开展退出、进驻活动。

第二十条业主委员会不及时组织业主召开业主大会选聘物业服务企业的,居民委员会应当责令其限期召开。业主委员会不能履行召开业主大会职责的，居民委员会代为组织召开。

第二十一条业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的区县住建局或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条业主委员会成员超越职权做出决定，指使、强迫物业服务企业强行退出、进驻的，由相关成员承担相应的法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第二十三条物业服务企业退出和进驻违反本办法规定，其不良行为记入企业信用档案向社会公布；自违规行为之日起，取消2年内参与前期物业管理招投标和承接新项目资格，取消3年内参与国家、省、市物业管理优秀（示范）评选资格。

第二十四条物业服务企业拒不移交有关资料、财物和共用设施设备的，或损毁、破坏有关资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区县住建局按照《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

第二十五条 物业服务企业违规退出项目后无其他管理项目的，区县住建局应提请资质审批部门撤销其资质。

第二十六条物业服务企业违规退出、拒不移交有关资料、财物和共用设施设备的或新物业服务企业强行进驻的，物业项目所在地的区县住建局应当责令其限期改正。逾期仍不改正的，全体业主、业主委员会可依法通过仲裁或诉讼途径解决。

第二十七条物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条业主、业主大会依法决定自行管理或者委托其他管理人管理的，可参照本办法执行。

第二十九条本办法自发布之日起施行，有效期5年。