各县、区住建局：

现将《承德市承德市住宅区首次业主大会、业主委员会成立指导意见》印发给你们，请认真执行。

承德市住房和城乡建设局

2016年3月17日

承德市住房和城乡建设局印发 2016年3月17日

承德市住宅区首次业主大会、业主委员会

成立指导意见

第一条　为落实住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，规范我市住宅区成立首次业主大会和选举产生业主委员会行为，根据《中华人民共和国物权法》等法律及相关规定，结合我市实际，制定本指导意见。

第二条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

第四条　符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：
　　（一）物业管理区域内，已交付使用的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；
　　（二）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合上述第（一）点要求的。

第五条　符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。区县住建局应当积极配合街道办事处、乡镇人民政府做好指导工作。

第六条　筹备组成员的组成。首次业主大会会议筹备组由业主代表若干名、建设单位代表1名、街道办事处、乡镇人民政府代表1名和居民委员会代表1名，共7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%。业主代表可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。业主代表的人数由街道办事处、乡镇人民政府根据物业规模等因素确定。街道办事处、乡镇人民政府可以委托居民委员会组织业主推荐产生筹备组业主代表。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第七条　筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第八条　业主身份的确认：

（一）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（四）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第九条　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十一条 业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，采取业主自荐或推荐的方式产生。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十二条　业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。无损害他人合法权益的行为。

损害他人合法权益的行为包括：

1、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

　2、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

　3、违反规定进行房屋装饰装修；

　4、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

5、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费、不缴存专项维修资金等。

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；　

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十四条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十五条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第十六条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第十七条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第十八条　业主委员会组成。业主委员会一般由5-11人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
　　第十九条　选举首届业主委员会委员。筹备组应当根据已制定的业主委员会选举办法，组织业主进行投票表决。采用书面征求意见形式的，筹备组应当将统计的表决结果在物业管理区域内显著位置公告30日以上。公告内容应当包括业主的房号，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果及时在物业管理区域内显著位置公告。

第二十条　选举业主委员会主任、副主任。首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任、副主任。
　　第二十一条　备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和区县住建局办理备案手续：
　　1.管理规约、业主大会议事规则；
　　2.业主大会成立和业主委员会选举的情况；
　　3.业主大会决定的其他重大事项。
　　物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区县住建局应当在收到上述材料后5日内出据《业主委员会备案证明》。业主委员会收到备案证明后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区县住建局。
　　第二十二条　刻制印章及对印章的管理和使用。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第二十三条　本指导意见自发布之日起施行，未尽事宜按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定执行。